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房企9月融资环比增四成 10月债券到期规模升45.9%

更新时间:2019-11-08 07:38:12点击:4438

进入9月后,住房企业加大了“补血”的力度。

根据凯瑞房地产研究公司(Kerri Real Estate Research)发布的报告,9月份95家典型住宅企业的融资总额为1124.48亿元,同比增长45.3%,同比增长17.2%。融资成本也上升到了更高的水平。今年前三季度,住房企业和债券融资成本为6.88%,比2018年上升0.67个百分点。

据不完全统计,全年至少有3家房地产债券融资成本超过或达到15%。

债券利率超过15%

克里房地产研究数据显示,9月份,房地产企业发行500.23亿元境内外债券,比上个月增长29.5%。融资成本为6.47%,比上个月上升0.76个百分点。海外债券的融资成本为每月6.85%,比上个月下降0.10个百分点。减少的主要原因是郊野公园发行了78.3亿港元的按揭可转换债券,利率高达4.5%,从而降低了本月的融资成本。如果不包括碧桂园发行的债券,9月份住房企业的月融资成本将上升至6.83%,而海外融资成本将分别上升至7.50%、1.22%和0.55%。

此外,截至9月,住房企业新债融资成本为7.03%,比2018年上升0.50个百分点。其中,海外债券融资成本达到8.08%,比2018年上升0.86个百分点。

9月份发行的债券最多的是碧桂园,总额为125亿元。除上述78.3亿港元可转换债券外,还有价值5亿美元的海外优先股和价值18.5亿美元的公司债券。此外,龙湖集团发行了8.5亿美元的低利率票据。

Kerri数据显示,今年前三季度,住房企业债券融资成本为6.88%,比2018年全年上升0.67个百分点。其中,国内债券发行平均成本为4.80%,较2018年下降0.93个百分点,主要是由于大型住宅企业债券发行的结构性影响。海外发行债券的成本上升至8.00%,比2018年上升1.17个百分点。

自2018年以来,海外发债成本一直居高不下,尤其是2018年10月至2019年7月,海外发债成本在7.50%以上。进入2019年后,许多企业已经达到偿债高峰。即使成本上升,企业也会不惜任何代价发行债券。

根据中原地产的数据,截至10月8日,房地产公司全年融资533.6亿美元,同比增长50%。尽管各种政策收紧,但房地产公司的美元融资额仍创下纪录。

发行债券的利率也在上升,10%不再是上限。据《21世纪经济报道》记者在公告中的不完全统计,今年至少有三种债券的发行利率已经达到或超过15%。

今年2月21日,《当代购房公告》称,将发行额外的绿色优先票据,票面利率为15.5%,金额为2亿美元。它将与2019年1月发行的1.5亿美元债券一起发行,利率为15.5%。

7月12日,太和集团有限公司宣布,太和集团的全资子公司太和集团全球(股份有限公司)计划发行4亿美元债券,期限为3年,年息15%,每半年支付一次。2018年,这一高成本令该行业惊讶,净利润为12.6%。

高融资成本使得市场对泰和集团的资本链有了更多的猜测。泰和集团董事长黄启森在今年6月中旬举行的媒体会议上呼吁:“泰和并不像大家想象的那么悲惨。去年它卖出了1300亿元人民币,募集到的资金有700-800亿元人民币,还不错。更重要的是,泰和的股权比例是80%-90%。如果按照股权数量排名,泰和在所有住房企业中排名第15或更高。”

房地产公司在征用土地时往往很谨慎

一方面是融资成本高,另一方面是债务高峰相继到期。

9月份,住房企业发行的22笔债券到期,总额为243.31亿元。最高到期日为2016年9月22日世茂房地产发行的30亿元国内公司债券和2016年9月22日禹州集团发行的30亿元公司债券。

10月份,22家房地产公司债券将陆续到期,但到期规模已增至355亿元,同比增长45.9%。最大的单一债券是九龙仓在2016年10月12日发行的40亿元熊猫债券。

中信建设投资(CITIC Construction Investment)的研究报告显示,未来四年,房地产债务到期偿还压力将逐步上升,2021年达到峰值,2020-2023年分别到期402.06亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元。季度,2021年第三季度到期还款金额最高,为2339.26亿元,2021年第一季度为2061.87亿元,2022年后各季度到期还款金额不到1000亿元。

传统的房地产“九金十银”今年不够好,房地产公司在征地时变得更加谨慎。根据克里的数据,9月份前100家住房企业的新价值约为7000亿元,比8月份的1.1万亿元下降了57%,同时保险费率也延续了此前的下降趋势。

中原地产研究中心的数据显示,今年9月份进行了673宗土地交易,比8月份的1124宗土地交易总量下降了67%。有58块土地价值超过10亿元,但43%的土地以底价出售,平均溢价为5%,只有21块土地溢价超过10%。

“虽然目前的市场形势不好,但实际上市场成交量并没有明显下降。从一些城市来看,9月份的交易数据仍比8月份略有增加。大型住宅企业的销售业绩相对较强。从后续市场的表现来看,虽然很多房屋企业都在降价促销,但不一定低于去年的价格,所以客观上以数量衡量的销售数据仍然呈现正增长。”易居研究所智库中心研究主任严跃进在接受《21世纪经济先驱报》记者采访时说。

他认为,最近的观望情绪已经减弱,至少表明购房者不愿意长期观望,因此后续的市场反弹机会依然存在。特别是一些房地产公司在近期积极降价促销,这实质上有利于购房者积极入市和市场交易反弹。

中原地产首席分析师张大伟也认为,虽然目前住房企业的形势并不轻松,但他们已经度过了最困难的时期。他在《21世纪经济先驱报》上告诉记者,尽管住房融资需求有所增加,但总体数据显示没有打破记录。融资成本也有所降低,尤其是9月以来,一些住房企业的融资成本大幅下降。多重融资的成本约为4%,是近年来最低的。虽然监管政策的频繁出台增加了一些企业的融资难度,但正常融资并没有收紧。

张大伟还表示,从未来趋势来看,马太效应会越来越明显,一线住房企业的情况会越来越稳定,融资成本的降低是大势所趋。而小企业可能被边缘化。

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